Acheter un bien immobilier au chômage : est-ce possible et comment s’y prendre ?
Devenir propriétaire sans emploi stable n’est pas un projet condamné d’avance. Une banque ne finance jamais un statut : elle finance une capacité de remboursement et la solidité d’un dossier. Pour un couple dont l’un est au chômage et l’autre en CDI, la marge de manœuvre est même réelle, à condition de savoir sur quels leviers appuyer.
L'article en bref
- Le taux d'effort plafonne à 35 % des revenus nets, assurance comprise ; une marge de dérogation bancaire encore sous-utilisée laisse une vraie place aux dossiers atypiques bien montés.
- L'allocation chômage étant vouée à s'éteindre, elle est souvent écartée du calcul d'endettement : le conjoint en CDI comme co-emprunteur devient alors le levier décisif.
- Un apport de 20 à 30 %, l'ARCE convertie en capital et un patrimoine mobilisable (nantissement, revenus fonciers) compensent l'absence de revenu stable.
- Le PTZ, calculé sur le revenu fiscal de l'année N-2, et le PAS restent accessibles ; un courtier aide à orienter le dossier et à rebondir après un refus.
Ce que dit vraiment la règle du crédit
Le point de départ est réglementaire. Depuis janvier 2022, les banques appliquent un taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Le seuil de 33 % parfois cité n’a plus cours. La durée d’emprunt plafonne à 25 ans, avec une extension possible à 27 ans en achat sur plan ou dans l’ancien avec au moins 10 % de travaux.
Un détail change tout pour les dossiers atypiques. Les banques disposent d’une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle de crédits, en grande partie fléchée vers la résidence principale et les primo-accédants. Cette marge reste sous-utilisée — autour de 16 % mi-2025 — et les règles ont été réaffirmées en mars 2025. Autrement dit, la place existe pour les profils bien montés.
Tous les chômages ne se valent pas
La banque ne regarde pas « le chômage » en bloc. Elle en analyse la nature, le montant et la durée restante des revenus de remplacement. C’est souvent là que la décision se joue.
L’allocation chômage (ARE) représente de 57 % à 75 % du salaire journalier de référence, avec un plancher de 32,13 € par jour depuis juillet 2025. Une dégressivité de 30 % s’applique dès le 7e mois pour les allocations élevées. La durée d’indemnisation, revue en avril 2025, atteint 18 mois pour les moins de 55 ans, davantage ensuite. La mention d’une durée de deux ans est dépassée.
Le point de vigilance doit être posé sans détour : parce qu’elle a une fin programmée, l’ARE est le plus souvent exclue, ou seulement partiellement intégrée, au calcul du taux d’endettement. Ce n’est pas une interdiction légale, mais une pratique propre à chaque banque, et son intégration reste possible si la durée restante est longue. Pour un bénéficiaire de l’ASS ou du RSA, en revanche, ces minima sociaux sont rarement retenus comme revenus stables : le financement en solo devient très difficile, et les vrais leviers se situent ailleurs.
Astuce
Les leviers pour convaincre malgré tout
La logique est simple : compenser l’absence de revenu stable par de la stabilité, du capital ou du patrimoine. Ici, le premier levier tombe sous le sens.
- Un conjoint en CDI comme co-emprunteur, qui apporte le revenu stable du calcul
- Un apport renforcé de 20 à 30 %, au-delà des 10 % attendus
- Un patrimoine mobilisable : nantissement, revenus fonciers ou ARCE convertie en capital
- Une éligibilité au PTZ appréciée sur le revenu fiscal de l’année N-2
- Une ARE souvent exclue du taux d’endettement car sa fin est programmée
- Des minima sociaux (ASS, RSA) rarement retenus comme revenus stables
- Un financement à 110 % quasiment fermé dans cette situation
- Une durée d’emprunt parfois raccourcie pour un profil jugé risqué
Le conjoint en CDI est l’atout numéro un. Comme co-emprunteur, il apporte le revenu stable sur lequel la banque calculera la capacité d’emprunt et le taux d’endettement. La contrepartie doit être comprise : la solidarité totale du remboursement engage les deux emprunteurs, quoi qu’il arrive.
Vient ensuite l’apport. Aucun minimum légal n’existe, mais un apport de 10 % couvrant les frais de notaire et de garantie est généralement attendu ; un profil au chômage a tout intérêt à viser 20 à 30 %. Le financement à 110 % est ici quasi exclu. Deux autres pistes méritent d’être connues :
- Mobiliser son patrimoine : nantissement d’une assurance-vie ou d’un PEA, hypothèque sur un bien détenu, ou revenus fonciers retenus à hauteur de 70 à 90 %.
- Transformer ses droits en apport avec l’ARCE : ce dispositif verse 60 % du reliquat des droits ARE sous forme de capital, en deux fois. Utilisable comme apport, il n’est pas cumulable avec l’ARE et, depuis avril 2025, son second versement suppose l’absence de CDI à temps plein.
Les prêts aidés à activer en priorité
Pour un primo-accédant, certains dispositifs réduisent directement le besoin de revenus élevés. Le plus intéressant après une perte d’emploi est le prêt à taux zéro. Sa refonte d’avril 2025 l’étend à tous les logements neufs sur l’ensemble du territoire jusqu’à fin 2027, avec une quotité allant de 10-20 % jusqu’à 50 % selon les revenus, la zone et le type de bien.
Son avantage décisif tient au mode de calcul : les conditions de ressources s’apprécient sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Un demandeur au chômage récent, mais qui gagnait correctement sa vie deux ans plus tôt, peut donc rester éligible. Le PTZ est sans intérêts ni frais de dossier, sur une durée pouvant atteindre 25 ans avec différé.
Le prêt d’accession sociale finance jusqu’à 100 % du prix, hors frais annexes. Le signal mérite d’être nuancé : en 2025, son taux rejoint souvent celui d’un prêt classique, si bien que son intérêt réside surtout dans les frais réduits et l’accès aux garanties. Il prévoit aussi une souplesse utile : la mise en location reste possible avant six ans en cas de chômage supérieur à un an, de mobilité ou de divorce. À l’inverse, le dispositif Action Logement, réservé aux salariés du privé, reste hors de portée pour le demandeur lui-même et ne s’envisage que par le conjoint en poste.
Combien pouvez-vous emprunter selon votre profil ?
Le tableau ci-dessous applique la règle des 35 % sur 25 ans. Les montants sont indicatifs et dépendent des barèmes de chaque banque.
| Profil | Revenus retenus | Apport | Mensualité | Emprunt indicatif |
|---|---|---|---|---|
| Chômeur seul | Allocations peu ou pas retenues | 10 % | Très limitée | Faible à nul |
| Chômeur seul, apport fort | Idem + patrimoine | 25 % | Selon patrimoine | Renforcé par le capital |
| Couple, conjoint CDI 2 100 € | 2 100 € | 10-20 % | ~735 € | ~150 000 € |
| Avec revenus fonciers | CDI + 70-90 % des loyers | 10 % | Majorée | Sensiblement plus élevé |
La lecture est claire : c’est le revenu stable du co-emprunteur, complété par l’apport, qui porte la capacité d’emprunt. Le reste consolide le dossier.
Monter le dossier et rebondir en cas de refus
Un dossier au chômage se gagne sur la présentation. Soignez la tenue de vos comptes sur les derniers mois, valorisez une épargne régulière et la stabilité du conjoint. Les justificatifs à réunir sont précis :
- vos trois derniers relevés de compte, ainsi que vos preuves d’épargne et d’apport ;
- l’attestation France Travail et le justificatif de la durée d’indemnisation restante ;
- toute promesse d’embauche, qui pèse lourd dans la lecture d’un dossier.
Le recours à un courtier prend ici tout son sens : il oriente le dossier vers les établissements les plus réceptifs et multiplie les canaux. Un premier refus n’est jamais définitif. La marge de dérogation évoquée plus haut laisse un espace réel : mieux vaut alors solliciter d’autres banques dans un ordre réfléchi, réactualiser le dossier après quelques mois d’épargne, ajuster la durée ou revoir le bien visé, et au besoin saisir le médiateur bancaire.
Reste la protection après l’achat. La garantie perte d’emploi est facultative et ne peut être imposée ; réservée aux salariés en CDI, elle concerne le conjoint, pas le demandeur déjà au chômage, et exclut démission et rupture conventionnelle. Si un aléa survient une fois le prêt en cours, la modulation à la baisse des mensualités ou un report négocié avec la banque, prévus par les clauses du contrat, restent les vrais amortisseurs. Le bon réflexe, dès le départ, consiste à bâtir un dossier où le revenu stable et l’apport suffisent, sans dépendre d’allocations vouées à s’éteindre.
