Le démembrement du droit de propriété est pratiqué le plus souvent à
l'occasion d'une succession ou d'une donation. Il est également utilisé
pour anticiper la transmission du patrimoine ou pour alléger la pression
fiscale.Les opérations de démembrement sont souvent complexes et les conseils d'un professionnel (notaire, conseiller en gestion privée, conseiller en investissement en immobilier) sont indispensables.
La nue-propriété et l'usufruit
Pour comprendre le principe du démembrement il est important de rappeler que la pleine propriété (PP) est composé de deux droits :
- l'usufruit (US) permet d'utiliser un bien et/ou d'en percevoir les revenus sans en avoir la propriété. A ne pas confondre avec le droit d'usage et d'habitation qui est limité à la seule habitation du logement et ne permet pas de le louer;
- la nue-propriété (NP) permet d'être propriétaire à terme d'un bien sans pouvoir l'utiliser ni en retirer des revenus.
La valeur fiscale du bien démembré est calculée en fonction de l'age de l'usufruitier. En effet, un pourcentage est appliqué à la valeur des biens reçus en usufruit et en nue-propriété pour déterminer son équivalence avec la valeur en pleine propriété. On obtient ainsi la part net taxable de chacun.
Imposition de l'usufruitier et du nu-propriétaire
L'usufruitier
Que le bien soit loué ou non :
- bénéfice possible des crédits d'impôt relatifs à la résidence principale;
- réductions d'impôts des investissements locatifs Pinel, Duflot, Scellier, outre-mer, résidence de tourisme non autorisées;
- paiement de la taxe foncière.
Le nu-propriétaire
- Si l'immeuble est loué, le nu-propriétaire peut déduire les dépenses de grosses réparations sur ses revenus fonciers acquis sur d'autres propriétés. En cas de dépassement, il peut constater un déficit foncier l'année des travaux dans la limite de 10 700 €.
- Si l'immeuble n'est pas loué, le nu-propriétaire ne peut bénéficier d'aucune déduction.
Le démembrement dans l'IFI
- L'immeuble entre dans l'assiette imposable de l'usufruitier pour sa valeur fiscale en pleine propriété.
- Si l'usufruit porte sur une fraction du bien, la valeur fiscale est retenue pour sa valeur en pleine propriété dans les mêmes proportions.
- Dans quelque cas, l'imposition peut être répartie entre nu-propriétaire et usufruitier ; notamment lorsqu'il s'agit de l'usufruit légal du conjoint survivant (pour les décès intervenus avant le 01/07/2002) et qu'aucune autre disposition n'a été prise par le conjoint décédé.
Plus-values de cession
- L'usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent vendre que les droits qu'ils détiennent sur le bien démembré.
- Pour qu'un bien soit vendu en pleine propriété, il faut l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
- Sauf disposition contraire, le prix de vente est réparti entre les parties selon la valeur des droits en usufruit et en nue-propriété.
L'imposition de la plus-value dégagée de la vente de l'immeuble démembré répond au principe général d'imposition des plus-values immobilières. Cependant, le prix d'acquisition d'un bien démembré est plus complexe à déterminer, car il tient non seulement compte de l'âge de l'usufruitier mais aussi des différentes situations pouvant se présenter (vente en pleine propriété d'un bien reçu en nue-propriété suite au décès de l'usufruitier, vente conjointe de l'usufruitier et de la nue-propriété, ...). Enfin la durée de détention se calcule à partir de l'acquisition du droit détenu.