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Imposition des plus-values immobilières

22/03/2019

Imposition des plus-values immobilières

Les cessions à titre onéreux, d'immeubles, de terrains à bâtir, de droits immobiliers ou de parts de sociétés immobilières sont soumises à l'impôt sur les plus-values. La taxation de cette plus-value est subordonnée à certaines conditions, concernant la personne, le domicile du contribuable et les modalités de réalisation de la plus-value.
 

Cessions exonérées

Il faut savoir que tout les biens immobiliers ne sont pas imposable à l'impôt sur la plus-value immobilière, et la liste suivante reste non exhaustive :  
 
  • Cession de la résidence principale.
  • Cession de la résidence principale, ou d'un immeuble en cours de construction, de couples mariés, de concubins ou de partenaires pacsés, lors de leur séparation.
  • Cession de biens détenus par des retraités, ou invalides de 2 ème et de 3 ème catégorie de sécurité sociale, non imposable à l'IFI et concernant les revenus de l'année n-2.
  • Première cession d'un logement sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition de la résidence principale (Décret n° 2012-1073).
  • Cession de l'habitation en France d'un non résident, personne physique, et ressortissant d'un état membre de la communauté européenne sous conditions et entre autres dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable pour les cessions intervenues depuis le 01/01/2014.

Imposition de la plus-value

La plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien. Le prix de vente est celui qui est mentionné sur l'acte notarié définitif, réduits des frais de vente que le vendeur dois supporter (frais de diagnostic, mainlevée d'hypothèques...). Le prix d'acquisition quant à lui, est celui mentionné sur l'acte notarié définitif, majoré :
 
  • des frais d'acquisition pour leurs montants réels ou évalués forfaitairement à 7.5 % pour les cessions à titre onéreux, et retenus pour leur montant réel pour les biens reçus par donation ou succession.
  • des dépenses de certains travaux réalisés par une entreprise (construction, agrandissement, amélioration...). Si le bien immobilier est vendu plus de 5 ans après avoir été acheté, les travaux peuvent être évalués à 15 % du prix d'acquisition, sans justificatifs.

La plus-value nette

La plus-value nette est égale à la plus-value brute après avoir appliqué les éventuels abattements. En effet, la plus-value brute est réduite d'un abattement pour durée de détention et totalement exonérées :
 
  • d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans
  • de prélèvement sociaux au bout de 30 années

Abattement exceptionnel

Cet abattement s'applique sur les plus-values de cessions de terrain à bâtir, d'immeubles bâtis ou de droits relatifs à ces biens, situés dans les communes classées en zone A et A bis. Le taux de l'abattement est de 70 %, porté à 85 % si l'acquéreur s'engage à construire des logements sociaux ou intermédiaires dont la surface habitable représente au minimum 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire. L'abattement s'applique sur la plus-value nette imposable, après prise en compte de l'abattement pour durée de détention.
 
Pour bénéficier de cet abattement exceptionnel, certaines conditions doivent cependant être respectées :
 
  • la promesse de vente doit être signée entre le 01/01/2018 et le 31/12/2020
  • la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2 ème année suivant la signature de la promesse de vente ;
  • l'acquéreur s'engage à construire des immeubles d'habitation collectifs dont la surface de plancher doit être au minimum égale à 75 % de la surface de plancher maximale autorisée selon le plan local d'urbanisme. Ces travaux doivent être achevés dans un délais de 4 ans à compter de la date d'acquisition. S'agissant d'immeubles déjà bâtis, l'acquéreur s'engage à les démolir et a construire dans les mêmes conditions.
 
En cas de non respect des ces conditions, l'acquéreur sera redevable d'une amende de 10 % du prix de cession. Malgré tout, l'abattement ne s'applique pas aux plus-values de cessions réalisées :
 
  • au profit du conjoint du cédant, de son partenaire de Pacs ou concubin, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes
  • au profit d'une personne morale dont le cédant, son conjoint ou partenaire de Pacs ou concubin, un ascendant ou descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à cette occasion.
 

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