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Guide du propriétaire : le contrat de réservation.

15/05/2018

Guide du propriétaire : le contrat de réservation.

Découvrez dans nos futures actualités les différentes étapes et documents d'une vente en VEFA. Aujourd'hui, votre conseiller 2 Savoies Immobilier vous explique ce qu'est le contrat de réservation.
 

Quel type de vente vous concerne?

Vous avez acheté un bien en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), qui est le cas de figure le plus courant dans l’immobilier neuf. Mais on trouve également la vente en l’état ou vente achevée lorsque votre acquisition intervient en fin de construction du programme. Ces deux types d’achat ont des modalités et des conséquences différentes depuis la réservation jusqu’à la livraison en passant par l’acte de vente.
 

Vente en État Futur d’Achèvement.

Le promoteur immobilier acquiert un terrain, obtient un permis de construire et propose ses logements à la vente au sein du programme qu’il envisage de bâtir. L’acquéreur réserve donc son futur bien immobilier sur plan. Vendeur et acquéreur signent un avant-contrat spécifique appelé « contrat de réservation » ou « contrat préliminaire ». Ensuite, ils signent par-devant notaire un contrat définitif et l’acheteur effectuera des versements au fur et à mesure de l’avancement de la construction. L’appel de fonds ne se fait que si l’avancement des travaux est effectivement constaté par le Maître d’œuvre.
 
Tous les programmes neufs bénéficient nécessairement d’une garantie extrinsèque d’achèvement. Cette garantie est délivrée par une banque de renom. La vente sur plan est régie par des dispositions légales d’ordre public (Cf les articles L. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation).
 

Vente en l’état ou vente achevée.

On parle de « vente achevée » lorsque l’acquisition s’effectue après la date d’achèvement des travaux. Elle concerne des appartements neufs n’ayant jamais été ni habités, ni vendus. La procédure, moins complexe que celle de la VEFA, comporte non pas un contrat de réservation, mais un compromis de vente. Ce document, qui engage le vendeur et l’acquéreur, décrit précisément le bien en cours d’acquisition et son prix. A cette occasion, l’acquéreur devra verser un acompte de 5% du prix de la vente.
 
Comme pour la vente sur plan, le compromis de vente doit comporter une description précise du bien acheté. Il détaille également les conditions suspensives telles que l’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire. De son côté, le vendeur doit fournir l’attestation Loi Carrez. Lors de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur règlera l’intégralité du montant restant dû (95%) et recevra les clés de son logement. 
 

Votre contrat de réservation contient toutes les caractéristiques de votre bien immobilier :

• Prix d’achat définitif de votre logement à l’exception d’une éventuelle modification du taux de TVA (voir article 2.4 prix du contrat de réservation)
• Surface habitable
• Nombre de pièces
• Plan masse
• Plan du logement
• Plans du bâtiment et de localisation de votre logement
• Dépendances et annexes (cave, parking, box)
• Notice technique (matériaux, équipements collectifs et prestations)
• État des risques naturels, miniers et technologiques
 
Votre contrat de réservation est accompagné de la convention TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) que vous avez signée et qui décrit les conditions dans lesquelles vous pourrez demander la personnalisation de votre logement.
 

Le dépôt de garantie.

La réservation s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie, dont le montant maximal varie en fonction du délai de réalisation de la vente, entre la signature du contrat de réservation et la signature de la vente par-devant notaire :
 
• Inférieur ou égal à un an : montant inférieur ou égal à 5% du prix de vente
• De un à deux ans : montant inférieur ou égal à 2% du prix de vente
• Aucun dépôt n’est requis pour un délai de vente supérieur à deux ans.
 
Outre les dispositions relatives au financement de l’achat (avec ou sans prêt), le contrat de réservation précise la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu chez le notaire, ainsi que la date prévisionnelle d’achèvement de votre logement. 

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